Intervento del Presidente al convegno del 30/10/09 [Aggiornato il 02/11/09]

L'analisi della riforma in via di approvazione, sarà illustrata, per lo più, dal punto di vista interno, ovvero per quanto concerne l'impatto che la riforma potrà operare sulla professione di amministratore.

E' subito da rilevare che la normativa non si propone quale riforma nel vero senso della parola, in quanto i principi restano immutati, sappiamo, però, quanto una stupidaggine come la ritenuta del 4% abbia influito in maniera negativa sul lavoro dell'amministratore, arrivando quasi a raddoppiare i tempi di attività.

Essenzialmente, le novità che coinvolgono l'amministratore sono tre:

1. attribuzione di posizione di garanzia per la sicurezza degli impianti;
   

2. Condizioni ed oneri per poter esercitare e al fine di percepire il compenso, attribuzioni burocratiche;
   

3. Intervento nel sistema della obbligazioni e responsabilità dell'amministratore;
   

Le novità saranno valutate secondo tre profili: rilevanza generale, rilevanza pratica, adempimenti o rimedi.

Sicurezza

Rilevanza generale: La previsione ha un forte impatto in quanto l'amministratore assume una veste pubblicistica, con funzione di garanzia; l'amministratore, secondo il disegno di legge, è deputato ad intervenire, anche nelle proprietà e sugli impianti privati al fine di eliminare i rischi per la sicurezza; si tratta, chiaramente, di un'innovazione di una certa rilevanza dal punto di vista generale;

Rilevanza effettiva: dal punto di vista della rilevanza effettiva, si deve ritenere che, nonostante tutto, la previsione assume una rilevanza marginale; in effetti, si tratta di una procedura, ad istanza di parte (un condomino) che viene demandata ad un tecnico o al giudice, in caso di opposizione del privato.

Adempimenti: L'associazione predisporrà dei modelli e formulari per la procedura, stabilendo un testo al quale, per comodità, gli amministratori si potranno attenere al fine di adempiere alla nuova incombenza.

Novità Burocratiche

Possiamo elencare:

1. Obbligo di iscrizione al registro presso la Camera di Commercio;
   

2. Obbligo di prestare idonee garanzie per i capitali amministrati;
   

3. Obbligo di elencare gli stabili amministrati al momento della nomina;
   

4. Obbligo di tenuta dell'anagrafe condominiale;
   

5. Obbligo di tenuta del registro condominiale degli amministratori;
   

6. Obbligo di tenuta di un registro contabile delle uscite;
   

7. Obbligo di rendicontazione per competenza e cassa;
   

8. Obbligo di relazione illustrativa del rendiconto e stato patrimoniale.
   

Rilevanza generale: dal punto di vista dell'impatto generale, costituiscono notevole impatto l'obbligo di iscrizione e l'obbligo di prestare garanzia; dette novità comporteranno un notevole impatto sulle spese anche dei proprietari in quanto faranno aumentare notevolmente i costi della gestione, mentre gli adempimenti burocratici costituiscono mere modalità di gestione.

Rilevanza effettiva: dal punto di vista interno, oltre ai maggior oneri provenienti dall'obbligo di iscrizione alla camera di Commercio e della garanzia (polizza fideiussoria) gli adempimenti burocratici interni rischiano di rivoluzionare totalmente la gestione e di rendere inutili gli attuali strumenti informatici.

Specialmente il rendiconto su base cassa-competenza darà i maggiori problemi, mentre le perdite di tempo, almeno iniziali, si avranno per la compilazione dell'anagrafe dei condomini.

Adempimenti: in questo senso l'Alac predisporrà le strutture e stipulerà gli accordi necessari per la risoluzione dei problemi.

Potrà farsi da tramite per le iscrizioni alla C.C.I.A. e potrà stipulare accordi con compagnie assicurative o istituti bancari per la predisposizione di prodotti specifici a prezzi concordati.

Per quanto concerne la contabilità, a parte prossimi studi per appaltare un programma informatico che tenga conto delle innovazioni, sarà approntato fin d'ora un corso integrativo per l'istruzione sulle novità contabili, quindi sarà predisposto un servizio di consulenza (qualora la legge sia approvata) e servizi di assistenza specifica per la compilazione tecnica dell'anagrafe condominiale.

Obbligazioni

Rilevanza generale: il disegno di legge, che dà per scontata la solidarietà passiva dei condomini, in realtà non lo fa in forza di una scelta cosciente (visto che il sistema è rimasto immutato) ma solo in quanto in ritardo sulla decisione delle Sezioni Unite; l'impatto generale della riforma porterà notevoli problemi, tanto che si prevede una modifica, se non del disegno, almeno successivo dell'eventuale legge: in pratica esiste solidarietà passiva dei condomini, ma se l'amministratore agisce nei confronti dei morosi entro quattro mesi, viene meno la solidarietà, altrimenti l'amministratore risponde sia per danni nei confronti dei condomini che in solido nei confronti del terzo creditore. Detta statuizione postula che, in caso di morosità, il moroso subisca sia l'esecuzione da parte del creditore terzo, sia del condominio, sulla base della medesima obbligazione.

Rilevanza effettiva: Notevole impatto potrà avere sull'amministratore la solidarietà passiva nelle obbligazioni qualora non si preoccupo di agire contro i morosi entro quattro mesi.

Con il buon senso si potrebbe affermare che l'amministratore che ha pagato il terzo possa rivalersi sull'eventuale moroso, ma il carattere sanzionatorio della norma potrebbe farla interpretare in senso diverso.

Adempimenti: L'amministratore dovrà predisporre, per ogni condominio, una procedura trasversale di controllo periodico delle morosità; teniamo in considerazione il fatto che la norma, nonostante sia da respingersi in quanto particolarmente punitiva per l'amministratore, finirà per fare diminuire i morosi per comodo e premierà gli amministratori più efficienti.

Paolo Gatto

Presidente Nazionale Alac